“田园综合体”到底是个什么东西。是文化？是乡愁？还是吼着口号玩套路？笔者希望本文能尽可能透彻分析，而不是说一些很空的定义或者概念。从百年经典理论到现代实践发展，探寻中国田园综合体发展模式。
百年前英国佬的田园城市梦——适合现代的中国吗？
很多业内学者提起田园综合体必定会引经据典提到英国城市学家、田园城市的发明者 埃比尼泽·霍华德（见下图）（Ebenezer Howard，1850～1928）和他于1898年出版的《明日的田园城市》（Garden Cities of To-morrow）。这样会显得有外国理论基础，也显得比较洋气有文化。
这位英国空想家的理论背景是这样的，据1900年统计的伦敦人口已经有658万，是当时全世界最大的都市（当时纽约人口仅344万），产生了很多我们现在也熟知的大城市病。霍华德针对当时的情况提出了解决城市问题的方案——田园城市，他认为此举可以一举解决超大城市的各种社会问题。
1、疏散过分拥挤的城市人口，使居民返回乡村。
2、建设新型田园城市群。
3、改革土地制度，使地价的增值归开发者集体所有。（有点像社会主义呐）
那么这个田园城市具体是个什么样子呢？他是这么设计的。
理论上是建设一种把城市生活的优点同乡村的美好环境和谐地结合起来的田园城市。城市四周为农业用地所围绕，城市居民经常就近得到新鲜农产品的供应，农产品有最近的市场。田园城市的居民生活于此，工作于此。
当城市人口增长达到一定规模时，就停止扩张发展，建设另一座田园城市。这个一定规模是多少呢？约9000英亩3600公顷，32000人，30000在城市，2000在农村。若干个田园城市，环绕一个中心城市布置，中心城市面积12000英亩（约4800公顷），人口为58000人。由6个田园城市和1个中心城市共同形成一个城市组群——社会城市，总面积66000英亩/约26400公顷，人口25万。
说到这里，相信大家对这个田园城市理论都会有些不以为然了，完全是一个理想化的、不可实现的梦。就像空想社会主义一样，不符合经济学和社会发展的基本规律。而且城市群的总人口才区区25万，还不及我们大城市一个街道的人口数。
农业化的人口特征是分散，工业化的人口特征是集中，而且随着高科技和各类服务产业的快速发展，发展趋势是人口越来越集中。这是全世界任何国家发展的必然规律。
霍华德的田园城市理论不仅不适用于当今中国，不适用于现在世界任何一个工业国家，也同样不适合其理论提出时的1900年时期。这位老兄最后还去实践了，这比现在很多空头理论家要好，当然实验最后是以失败告终。
从相关四方的需求出发，探寻中国田园综合体发展模式
既然外国的理论实际上不太靠谱，那么中国的田园综合体究竟应该是什么样子？如何去理解？
我觉得要从和田园综合体直接相关四方的出发点去理解，四方就是：国家、地方、投资方、当地农民。
一、国家战略层面的考量
我觉得主要体现在三个方面：即农业转型的需求，城镇化发展的需求，以及可持续发展的需求。
1、农业转型的需求
中国作为农业大国，根据2016年人口普查的数据，现阶段有5.89亿（占总人口42.65%）的农村人口，外出务工农民有1.6亿，本地务工农民1.2亿。农村留守的多为老人和孩子，空巢现象非常严重，带来不少社会问题。另外，中国有18亿亩的耕地红线，根据2016年国家统计局的数据，目前中国有耕地20.25亿亩。在现有条件下，要保住红线，把农业用地转成其他用途已经几无空间。
如以上两个统计图，近几年农业生产总值同比增长逐步放缓，2016年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于2016年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低，2016年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势，农业发展将进一步放缓，农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说，不仅仅是一个经济问题，也不利于社会公平和稳定。国家稳定是一个根本性的政治问题！
2、城镇化发展的需求
上文我提到了经济和科技发展的必然趋势是人口的集中，随着中国经济的快速发展，需要且吸引着越来越多的农村人口进城，可以预见我国城镇化率会加速提升。
根据2016年的统计数据，中国目前有57.35%的城镇人口。2013年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》，提出了在2030年达到70%城镇化率的目标。但是，城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙，城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。
田园综合体作为农村小城镇化建设的新思路，可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐，将农村改造成新型的田园小镇，从而缓解农村人口迁移给大城市带来的巨大压力和诸多矛盾，同时也可以为农村的就业提供新的机会。这也是国家新出台政策中多次提出土地确权、流转、盘活的原因之一。
同时田园综合体内的现代农业，使传统耕作的农民变为现代农业产业工人，大大提高了劳动生产率和单位产值，解放了大量的农村劳动力可从事相关的农业衍生产业。
3、可持续发展的需求
由于常年粗放式的农业种植，目前我国农业可持续发展面临重大挑战（部分数据来自于国家部委相关报告）：
1）耕地质量下降严重，如黑土层变薄、土壤酸化、耕作层变浅等问题日益凸显。同时作为一个缺水国家，农田水利用效率却远低于发达国家，造成地下水超采严重（特别是华北和西北地区）。
2）环境污染问题突出，全国土壤主要污染物点位超标率为16.1%。不仅有大量的化肥、农药、除草剂等长期滥用，农膜回收率也不足三分之二，还有工业“三废”和城市生活污染在农村扩散。
3）生态系统退化明显，全国水土流失面积达295万平方公里，沙化土地173万平方公里，石漠化面积12万平方公里。传统农业粗放式的生产方式导致农田生态系统结构失衡、功能退化，生物多样性也受到了威胁。
继续在传统农业这一条路上深耕，已经不符合社会发展的趋势。科技的发展带来了现代农业的快速发展，不仅农业生产效率将快速提高，同时推进生态循环农业发展，各类污染物残留和排放也会大大降低，渐渐优化土地的肥力和生态功能。
正是基于以上三方面因素和需求的考量，近年来国家在近年来的一号文件多次中对乡村振兴、田园综合体和美丽乡村建设进行了阐述，并推出了一系列的文件和相关政策，安排扶持补贴，加速发展现代农业。
二、地方经济振兴的需要
目前大多数地方政府，特别是中西部地方政府面对的挑战是产业空心化、青壮年人口大规模流出、农村空巢化、财政收入枯竭、土地抛荒等一些列环环相扣的难题。
要缓解这些问题，首先要研究造成这种情况的经济规律。一般来说，国家经济越发达、产业越集中，集中在人口稠密、物流便捷高效的地区，形成大城市、特大中心城市。由于产业的集聚作用，中高端产业会越来越集中在这些特大型中心城市，同时会产生产业溢出，溢出的多数是不适合这些城市的高污染产业，无法承受大城市运营成本的低技术低利润产业，把这些落后淘汰的产业转移到三四线城市和小乡镇去。
这是世界的规律，在中国这样区域差距较大的国家会越发明显。水往低处流，人往高处走。经济规律告诉我们，区域收入差距越大，低收入地区人口向高收入地区流动的驱动力就越大。直接影响到地方的GDP、财政收入、产业结构上，以及居民收入、人口结构上。
所以现在很多地方政府大力推进田园综合体建设，虽然有一定的对上政绩需求，另一方面也是希望以此拉动投资和GDP，提高城镇化率，发展涉农产业，同时吸引农村人口回流和脱贫。同时提升农村土地价值，以房地产开发增加财政收入，形成经济上的可持续发展。
三、投资方的经济效益追求
但光有国家政策和地方投资依然是不够的，如果由政府主导开发，在商业思维、专业能力和建设运营效率方面都会远逊于在商业化竞争中脱颖而出的专业企业。因此田园综合体项目还必须靠专业的公司引入社会资本，结合政府方面的各类支持和补贴，来进行落地建设。
预计会出现很多短期功利的项目，就像前一阵子的特色小镇风潮一样，扯着田园综合体的大旗，以套路和忽悠去开发房地产。另外很多地方的营商环境不佳，地方政治上的不确定性会对项目造成重大影响，换一任书记就可能使项目发生不可知的变化。这也促使很多投资方更倾向走短线，对真正的长期投资者可能造成伤害。
如何解读田园综合体的“三位一体”？
农业、旅游、社区“三位一体”，这是田园综合体的核心，这三者之间的商业逻辑关系是环环相扣的，而不只是一个概念或者一句空话套话。如果无法深入理解，无法真正落地实行，那做出来的绝对不是真正的田园综合体，也非常可能最终失败。
旅游是特色和扩展
现在很多旅游人把旅游吹成了田园综合体的核心，这是绝对错误的。田园综合体的核心永远是农业，也只能是农业。农业历来是国之根本，旅游只是可以随时牺牲的闲情雅致。即使身在旅游，也不应该刻意拔高旅游的地位。
我觉得旅游板块在田园综合体内的作用主要体现在特色和扩展两方面。
首先是赋予其特色。
而扩展可以从三方面去看，一个是在产业链的扩展。从单纯的第一产业，到旅游的“吃住行游购娱”综合性产业，甚至结合一些大健康产业。农业板块不仅是种植，也有了观光功能，体现出农业的人文和科技元素。农事体验可以提供农业劳动体验的服务，使游客体验到当地农业生产的乐趣。游客消费的不仅是简单的农产品，也会需求深加工产品，更可以发展原创的特色食品、饮品。这些就形成了一二三产业的“三产融合”。
一个是辐射范围的扩展。原本一个现代农业基地辐射的可能是一个县、一个市，而旅游产业带来的辐射范围将起码提高到200公里半径内。
最终形成的是资金流和利润的扩展。旅游产业近年来发展迅速，优秀旅游项目将会有稳定持续的资金流，拉伸的产业链附加值较高，将大大提高项目的收入和利润，并增加就业岗位，产生更好的社会效益。
二、社区必须有但应控制
有了农业和旅游才会有社区。社区的功能，一个是农田集中流转带来农民的安置和集中，从农村化变为小城镇化，提升当地的社区质量和环境，改善了当地农民的生活质量。正如前文所说，任何现代国家发展的大方向肯定是城镇化，而不是农村化。另一个就是居住的房地产，为整个项目资金流提供平衡，以及提供更快速的利润回报。
只有旅游产业做好了，有美丽的田园风情，才会有人愿意买房住下来，原本偏僻的土地才有价值，房子才卖得掉，才卖得出价钱。田园综合体项目只有经济上的良好收益，这个模式才能够持续下去，这是良性发展，所以我们不应该在开发田园综合体时避讳房地产，房地产是社会资本介入田园综合体开发必不可少的一部分。
但同时也应警惕一些公司以旅游开发、打造田园综合体的名义，用各种忽悠、套路和人脉关系“只吃肉不啃骨头”，大发其财。
中央现在鼓励田园综合体和美丽乡村建设，其实和当年培育特色小镇的思路一脉相承，其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式，给实体经济创造更多的空间。
地方政府在项目立项时应进行合理严谨的测算，将项目的房地产配比控制得恰到好处。对投资方的农业、文旅开发能力也要进行全面评估，房地产利润可以作为项目的资金平衡，但不能远远凌驾于其它产业之上。资本永远是功利的，地产商只会以房地产模式把田园综合体做成地产综合体，使原本培育现代农业产业和旅游产业的目的落空。
这从另一方面也证明，农业、旅游、社区三个板块之间应该是平衡的、共同促进的，都能成为利润中心，才能在广大的农村具有良好的复制性和发展前景，也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。
把握好板块平衡
田园综合体的投资很重、行业跨度大，不仅仅是简单的三个产业相加，各板块之间有紧密的衔接关系，需要系统化的筹划、平衡、整合，要运作成功绝非易事。
田园综合体的成功四大要素
在田园综合体的规划和建设的过程中，不仅仅是简单的发展三个产业，也是一个系统化的整合问题，同时需要考虑到以下的一些要素。
1、强有力的政策支持
建设田园综合体的投入巨大，要动迁安置、土地流转、基础设施建设、引进高科技种植、引种培育、专家支持等等。而经济作物的培育并产生经济效益是需要时间的，不可能短期得到回报，因此在项目初期会面临巨大的经济压力。
这就需要各级政府在政策上的支持和引导、资金和人力的支持、土地所有权和产权的界定以及划分，这些都离不开政府的有力支持。同时周边配套基础设施的建设又需要政府的支持和投入。所以建设田园综合体，当地政府的支持力度非常重要，田园综合体的规划也需要分析政府能投入的力度、基础设施建设的周期和投资回报周期。
2、因地制宜找准定位
中国农村这么广大，每个地区的实际情况都不同，因此因地制宜非常重要。虽然我们说一二三产业“三生同步”、“三产融合”、“三位一体”，但肯定还是根据实际情况，要有所侧重和循环开发先后顺序的。
像在经济发达地区，地价等各项成本都很高，投入大、财务成本负担重，所以肯定需要初期有一定的房地产销售进行资金平衡。而且较好的区位房子卖得出价，去化也相对较快。然后可以把地产获得的部分利润回哺农业和旅游板块，继续推进项目的长期发展。
但在其他欠发达甚至贫困地区就完全不同，地价便宜、拿地也相对容易，但随着房地产形势越来越不妙，如果以房地产先行，且不说荒郊野外的房子卖了能有多少利润，这种地方的房子真的卖得动么？一旦过于依赖地产板块，那么项目很大可能会烂尾。
这样的地方更应该以农业+旅游先行。通过现代农业优化产品产业结构，推进农业的提质增效，使农业本身就能产生强大的利润支撑和生命力。同时在策划、规划、建设和设计种植结构时注重将农业与旅游有机结合，打造特色的农事农乐体验景区。有了人气支撑，抬升了土地价值，这时打造度假和居住社区就是顺势而为了。
3、完善的产业链生态
首先是农业+，农业要向高科技、规模化要效益，同时延伸产业链，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到过。深化产业链还可以培育知名品牌，设计创新产品，推进农村电商和物流服务业等等。科技研发+工业制造+现代农业+配套产业链，这就是典型的“三产融合”。
然后是旅游+，将产业链的各个环节与旅游相结合，不仅仅是参观还要有体验，同时优化田园综合体的景观设计，有特色的产业也就带来了独特的旅游产品。
4、全面的操盘能力
田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式，政策多、投资大、见效慢、回收期长。它不是一个很简单的农业旅游项目，更不是农业房地产项目，而是一个环环相扣的、互相协同的模式。
因此在投资建设的过程中即设计好盈利模式，又要对投融资直至获利的整个周期进行系统性的资本、资金流筹划，还要充分考察当地区位、自然、人文、交通等各个方面的情况，结合当地的特色，做出切实可行的规划和战略最终形成一个落地性强、良性的、协同发展的操作模式。这样的系统性工程对于操盘团队提出了很高的要求，既要有跨行业全面的专业知识、多元化的视野，强大的资源整合能力，又要有灵活敏锐的实战商业操盘能力。相信这在未来的田园综合体甚至整个文旅项目开发中都是非常稀缺的能力。
真正意义上的田园综合体，需要各个板块相互促进和支持，有一套成熟的可持续的模式。中国的田园综合体今后需要如何发展，还是要通过不断的研究和实际探索，来进一步的发展和完善，这个也是我们在相关项目咨询中努力完善的课题。
土地，是农业经营者的命脉！
有土地，才能规模化，规模化的农业，才能赚钱！
这套规律，已经被90%的农业大户证实。
得土地，赢天下！
那么，今天就帮大家梳理一份关于土地流转、土地托管、土地入股的概念、模式等干货知识，希望帮助大家提高经营能力、做大规模农业。
一、概念：
1、啥叫土地流转？
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
2、啥叫土地承包经营权？
土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。
该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。
2017年10月18日，第二轮土地承包到期后再延长三十年。[1]
3、啥叫土地承包经营权流转？
土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”最早是1995年提出的，国发﹝1995﹞7号 《国务院批转农业部〈关于稳定和完善土地承包关系的意见〉的通知》中明确提出“建立土地承包经营权流转机制”。
4、啥叫土地入股？
土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。
5、啥价土地托管？
土地托管是指部分不愿耕种或无能力耕种者把土地托给供销社等合作组织和种植大户,并由其代为耕种管理的做法。
土地托管现象是在市场经济条件下,在土地制度改革进程中产生的新成果。通过规模化的土地托管,在不改变农民的土地承包权、收益权和国家惠农政策享有权的前提下，实现了农业规模化、集约化、机械化生产，较好解决了“谁来种地、怎么种地”的问题。[1] 是为了更好的服务农民实现双赢的很好合作方式，目前全国各地还在共同努力营造良好的环境。
分为全托管方式，半托管方式。
6、啥叫土地使用权？
土地使用权（Land Use Rights）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
7、啥叫土地使用税？
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
8、啥叫农村宅基地？
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
9、啥叫责任田？
责任田是指将村集体所有耕地承包给农户，由农户自己负责耕种和管理，但不能随意买卖和挪作使用的田地。
根据效率原则，责任田采取按人承包、按劳承包和招标承包等三种主要方式承包经营，经营农地为社区总面积的2/3。剩余社区面积作为生活保障用地，根据公平原则，按人口平均分配给农户，称作自留地。
农村税费改革之前，责任田要交纳农业税、土地承包费、粮食定购任务。税费改革后不再交纳农业税等费用，国家还每年发放补贴。
10、啥叫土地置换？
土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。包括异区地块的置换和同区内地块的置换两种情况。两种情况：
1）因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。
2）土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。
二、模式
1、土地流转模式
模式一：土地互换
什么是“土地互换”呢？互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换。
依据：《农村土地承包经营权流转管理办法》
对象：属于同一集体经济组织的承包地块
特点：同时交换相应的土地承包经营权
模式二：土地出租
土地出租，这个名字从字面意义上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其实不然，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租
性质：国有土地有偿使用的方式
依据：《土地管理法实施条例》
模式三：土地入股
土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。
社会背景：十七届三中全会提出
解释意义：处理社员私有土地的办法
操作方法：入股(股份合作)合同
模式四：宅基地换住房，承包地换社保
宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
模式五：“股份+合作”
“股份+合作”的这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。
解释意义：按照“村民自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
2、土地托管模式
目前土地托管的模式大致可以分为三种：
模式一、全程托管。托管方收取一定托管费用后，为农户提供耕、种、收、管、售等系列服务。
模式二、劳务托管。农户将农业生产过程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。
模式三、订单托管。农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。
3、土地入股模式
土地入股基本上是土地经营权的方式入股到公司或者合作社。
农户以土地经营权的方式入股公司或合作社，并划分详细的股权比例，年底扣除相应税费之后，按照股权比例给土地入股的农户分红。目前有6种：
1）“农民+土地股份合作社”直营模式。即农民以土地经营权作价入股，成立土地股份种植专业合作社进行农业产业化经营。
2）“土地股份合作社+企业”社企合作模式。即农民以土地经营权先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企业开展农业产业化经营。
3）“农户+农业企业”土地股份公司模式。即农民以土地经营权直接入股企业，采取租金保底、股金分红、薪金创收“三金合一”。
4）农民+合作社+公司，建立新公司。农户以农村土地经营权入股组建土地股份合作社，土地股份合作社再以农村土地经营权作价入股、农业产业化龙头企业以技术和资金等要素作价入股，组建新的农业公司。公司采取“优先股+分红”分配方式，在确保农户土地经营权入股基本收益后，剩余利润再参与公司分红。
5）农民+公司，建立新合作社。农业产业化龙头企业以技术、资金等要素入股土地股份合作社，成为土地股份合作社的社员，土地股份合作社以土地经营权作为优先股，按照公司需求开展生产经营，合作社财务统一管理、统一核算，公开聘用农业职业经理人从事生产经营管理，获得的纯收益优先保证土地经营权基本收益。
6）入股农户直接成立合作社。“土地股份合作社+农业职业经理人”模式，即村委会引导农民以土地经营权入股成立合作社，合作社理事会聘请农业职业经理人负责生产，合作社盈余用于支付职业经理人佣金和土地经营权分红。
当然，在实际经营者还有更多的模式在探讨。还有在土地流转和入股过程中，千万要注意合同签订和约束，防止被坑骗。
